Muhtesat Aidiyetinin Tespiti Davası
Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda belirtiliği üzere, eşya hukukunda muhtesat kavramı bir arazi üzerindeki arz malikinden başkasına veya bir paydaşa ait yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçlardır. Muhtesat, sahibine arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak sağlamaz. Muhtesat sahibinin hakkı sadece şahsi bir haktır.
Taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde muhtesatın maliklerden biri veya birkaçına ait olduğuna ilişkin kayıt bulunması veya tüm taşınmaz maliklerinin muhtesatın belirli bir veya birkaç malik tarafından kendi adına ve hesabına meydana getirildiğini oybirliği ile kabul etmeleri halinde, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkemenin taşınmaz satış bedelinin paylaştırma oranını belirlerken muhtesata isabet edecek satış bedelinin sadece bu muhtesatı meydana getiren malik veya maliklere verilmesini sağlayacak şekilde oranlama yapması ve buna göre hüküm vermesi gerekir. Şayet tapu kütüğünde muhtesata ilişkin bir kayıt yoksa veya taşınmaz malikleri arasında bu konuda oybirliği sağlanamazsa mahkemenin bu konuyu bekletici mesele yapması ve açılacak bu davanın sonucunu beklemesi gerekir.
Mahkemece verilecek süre üzerine veya taşınmaz malikleri tarafından kendiliğinden açılacak genel hükümlere ve çekişmeli yargıya tabi böyle bir dava sonucunda verilecek hüküm davanın taraflarını ve ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkemeyi bağlar.
Ayrıca bu tür tespit davaları taşınmazın aynı ile ilgili olmadığından taşınmaz malikleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamaktadır. Bu olgu gözetildiğinde davanın sadece ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhtesatın davacı tarafından meydana getirildiğini kabul etmeyen ve uyuşmazlık çıkaran taşınmaz malik veya malikleri aleyhine muhtesat değerine göre nispi harç yatırılarak açılması, uyuşmazlık çıkarmayan diğer taşınmaz malik veya maliklerinin gereksiz yere hasım gösterilmemesi, mahkemece hükmedilecek karar ve ilam harcının da hakkında kabul kararı verilen muhtesat değerine göre belirlenmesi gerekir.
Taşınmaz üzerindeki muhtesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespitine ilişkin davalarda mahkemece araştırılması gereken husus muhtesatın kim tarafından, hangi gelirlerle, kimin adına ve hesabına yaptırıldığıdır.
Bu nedenle bu tür davalar her türlü delille ispat edilebilirse de uygulamada tanık delili önem ve özellik kazanmıştır. Tarafların muhtesatı tek başlarına meydana getirmeye yeterli bir gelirlerinin bulunup bulunmadığı, öne sürülmesine göre ortak miras bırakanın ve davacının birbirinden ayrı işi ve bir gelirinin olup olmadığı, davacının gelirinin nereden kaynaklandığı, muhtesatın hangi gelirlerle ne şekilde yaptırıldığı dinlenen tanıklara özellikle sorulmalıdır.
Soyut olarak alınan tanık beyanları ile yetinilerek hüküm verilemez. Unutulmamalıdır ki tanık anlatımları dosyadaki diğer delillerle (tarafların yaşı, gelir durumlarını gösterir belgeler, yaptıkları harcamaları kanıtlayan fatura ya da diğer harcama belgeleri gibi) desteklenmeli ve örtüşmelidir. Taşınmaz maliki adına alınan inşaat ruhsatı ya da yapılan abonelik işlemleri lehe yada aleyhe yorumlanırken dikkatle değerlendirilmelidir.
Davacı tarafça gösterilen ve yargılama sırasında toplanan deliller dava konusu muhtesatın davacı tarafından tek başına kendi nam ve hesabına yapıldığını kanıtlamaya yeterli görülmemesi halinde davacı taraf delil listesinde yemin deliline dayanmış ise (sair deliller demekle yemin deliline de dayandığı kabul edilmelidir) davacıya yemin teklifi hakkını kullanıp kullanmayacağı hatırlatılıp, kullanmak istediği takdirde 1086 sayılı HMUK’un 337. ile 6100 sayılı HMK’nın 225. ve takip eden maddeleri gereğince işlem yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmelidir.
Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Hukuki Yarar:
Aidiyet tespiti davaları kendine özgü davalardan olup dava sonucunda istihsal edilecek ilamın icra kabiliyeti bulunmamaktadır. Bunun doğal sonucu olarak bu davaların uygulama alanı sınırlıdır. Taşınmaz üzerinde bulunan muhtesat yönünden derdest ortaklığın giderilmesi davası ya da kamulaştırma işlemi bulunmadığı takdirde bu dava görülemez. Kural olarak, öğretide ve yerleşik Yargıtay uygulamasında muhtesatın aidiyetinin tespiti davaları yönünden eda davası açılmasının mümkün olduğu hallerde tespit davası açılmasında hukuki bir yararın bulunmadığı kabul edilmiştir.
Hazine adına kayıtlı taşınmazların satılmasına ilişkin kanun hükümleri (muhtesat sahibinin öncelik hakkı bulunmakla) uyarınca açılan davalar, taşınmaz payının haczi nedeniyle diğer paydaş ya da paydaşların muhtesatın taşınmazın bütünüyle birlikte satışını engellemek için açacakları davalar, İmar Kanunu uyarınca gecekondu hak sahipliğinin belirlenmesi için açılan davalar bu ilkenin ayrık halleridir.
Hemen belirtmek gerekir ki; hazineye ait taşınmazların üzerinde 19.07.2003 tarihinden sonra meydana getirilen muhtesatların 4706 sayılı Yasa’nın 19.07.2003 tarihinde yürürlüğe giren 4916 sayılı Yasa’nın 4.maddesi ile değişik 5.maddesinin son fıkrası uyarınca hazineye intikal etmesi gerekeceğinden tespitine karar verilemez. Yine orman ve mera niteliğindeki taşınmaz üzerindeki muhtesatlar yönünden de tespit hükmü kurulamaz.
Yine belirtmekte yarar var ki; hukuki yarar dava koşuludur ve davanın her aşamasında mevcut olması gerekir. Örneğin davanın açılmasına esas olan ortaklığın giderilmesi davası bir şekilde kesinleşmiş ise başlangıçta var olan hukuki yararın ortadan kalktığının kabulü gerekir. Bu durumda davacı taraf taşınmazdaki muhtesat nedeniyle ancak eda nitelikli sebepsiz zenginleşme davası açabilir.
Taraf Teşkili:
Öğretide ve uygulamada kararlılık kazanan görüşlere göre davada yöntemine uygun biçimde taraf koşulunun oluşturulmamış olması başlı başına bozma nedenidir. Muhtesat aidiyetinin tespiti davalarında ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhtesatın davacı tarafça meydana getirildiği açıkça kabul edenler dışında kalan ve muhtesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerinin davada taraf olmaları zorunludur. Hemen belirtmek gerekir ki ortaklığın giderilmesi davasına konu edilen taşınmazda paydaş olmayan üçüncü kişilerin açacakları muhtesat aidiyetinin tespit istemli davada hukuki yararın bulunmadığı kuşkusuzdur.
Hal böyle olunca davacının dava açmakta hukuki yararının bulunup bulunmadığının ve davada taraf koşulunun oluşup oluşmadığının belirlenebilmesi için öncelikle taşınmazın tapu kaydı ve ortaklığın giderilmesine ilişkin dava dosyası getirtilmeli, davacının anılan davada taraf olup olmadığı, taraflar dışındaki tapu paydaşlarının ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında dava konusu muhtesatların davacı tarafa ait olduğunu açık bir biçimde kabul edip etmedikleri duraksamasız belirlenmeli, davacı tarafın tapu paydaşı (maliki) olmadığının belirlenmesi halinde davanın hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmeli, aksi taktirde ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhtesatların davacı tarafa ait olduğunu kabul etmeyen başka paydaşlar bulunuyorsa bunların, ölmüş iseler mirasçılarının davada taraf olmalarının zorunlu olduğu düşünülerek davada taraf olarak yer almaları sağlanmalı, yargılamaya geldiklerinde davaya karşı diyecekleri, delilleri sorulup saptanmalı, gösterecekleri deliller toplanmalıdır.
Hak Düşürücü Süre:
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19/2 maddesinde taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhtesat mevcut ise bunun sahibi cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterileceği, aynı Kanun’un 12/3 maddesi hükmünde de kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere karşı kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak dava açılamayacağı açıklanmıştır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve taraflarca öne sürülmese bile mahkemece kendiliğinden değerlendirilir. Bu husus tapu kaydından anlaşılamıyor ise dava konusu muhtesatın üzerinde bulunduğu taşınmazınkadastro tespit tutanağı örneği ilgili tapu sicil müdürlüğünden getirtilerek kadastro tespitinin kesinleştiği tarih belirlenmelidir.
Mülkiyet Tespiti ve Şerh İstemi:
Davanın hak düşürücü süre içerisinde açıldığının ve dava konusu muhtesatın kadastro tespitinden önce davacı tarafça meydana getirildiğinin belirlenmesi halinde, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19. maddesi hükmü gözetilerek muhtesatın davacı tarafça yapıldığının tespiti ile tapunun beyanlar hanesinde gösterilmesine karar verilir.
Aksi halde, yani muhtesat kadastro tespitinden sonra meydana getirilmiş ise bu istemin reddine karar verilmelidir. Çünkü 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesi hükmünde, bir şeye malik olan kimsenin, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olacağı, 718. maddesi hükmünde ise arazi üzerindeki mülkiyetin kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsayacağı, bu mülkiyetin kapsamına yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynakların da gireceği açıklanmıştır. Genel kuralı oluşturan bu hükümler dikkate alındığında taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç gibi bütünleyici parça niteliğindeki muhtesatların mülkiyeti kural olarak arzın mukadderatına tabidir. Muhtesatların taşınmazın arzından ayrı bir mülkiyetinin varlığından söz edilemez.
Şu durumda aksine bir hüküm bulunmadıkça muhtesatların mülkiyetinin taşınmazın malik veya maliklerinden başka birisine veya maliklerden bir veya birkaçına ait olduğunun tespiti istenemez ve mahkemelerce de bu sonucu doğuracak şekilde hüküm verilemez. Ne var ki, böyle bir istemle dava açılması halinde "çoğun içinde azı da vardır" kuralı gözetilerek diğer koşulların da varlığı halinde davanın kısmen kabulüne(mülkiyet tespiti ve tapuya şerh ve tescil edilmesi istemlerinin reddi ile) muhtesatın davacı tarafından meydana getirildiğinin tespitine karar verilebilir.
İyileştirme Giderleri:
Taşınmaz üzerinde daha önce mevcut bulunan bir muhtesata yeni bölümler ilave edilmesi, muhtesatın tamamlanması, oturulabilir hale getirilmesi veya mevcut muhtesatın bakım ve onarımının yaptırılması bağımsız bir muhtesat meydana getirme niteliğinde olmayıp mevcut muhtesatın daha kullanılır hale gelmesini, bir başka deyişle muhtesattan sağlanacak faydanın artmasını sağlayan işlerdir.
Mevcut muhtesat inşaatının tamamlanması için harcanan giderler de muhtesatın değerini artıran faydalı ve zorunlu giderlerdendir. İyileştirici nitelikteki bu giderleri tek başına karşılayan taşınmaz malik ya da maliklerinin koşullarının varlığı halinde bu giderlerden paylarına düşen kısmını sebepsiz zenginleşme kurallarına göre açacağı eda nitelikli bir alacak davası ile taşınmazın diğer maliklerinden isteyebileceği kuşkusuzdur. İyileştirme giderlerini yapan taşınmaz malik ya da maliklerinin taşınmazın ortaklığının giderilerek satılması ve muhtesattan yararlanmalarının son bulması ile istenebilir hale gelecek bu giderler için eda nitelikli alacak davası açma hakkı mevcut iken önceden açacağı bir dava ile iyileştirme giderlerinin tespitini istemekte hukuki yararı bulunduğundan da söz edilemez.
Harç, Yargılama Gideri ve Avukatlık Ücreti:
Yukarıda da değinildiği üzere bu tür davalar nispi harca tabidir. Bu olgunun doğal sonucu olarak taraflar yararına da nispi oranda avukatlık ücretine hükmedilir.
Yargılamanın başlangıcında alınan peşin harç yargılama sırasında muhtesatın keşifte belirlenen değeri üzerinden tamamlatılır.
Taşınmazda davacı taraf da paydaştır ve davanın konusu da davalı payına yöneliktir. Bu nedenle yargılama sonunda hükmedilecek karar ve ilam harcı ile avukatlık ücretinin de taşınmazdaki davalı taraf payına isabet eden muhtesat değeri üzerinden belirlenmesi gerekir. Yine davanın konusu sadece muhtesat olduğu için hesaplamalarda taşınmazın zemini (arsa değeri) ayrık tutulmalıdır.
Bir şekilde dava konusu muhtesatın keşfen belirlenen değeri üzerinden yargılama sırasında harç tamamlatılmamış ise, davacı taraf yararına dava dilekçesindeki değer üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesi gerekir.
Bunlara ilaveten bazen mahkemelerce muhtesat şerhinin kaldırılmasına karar verildiğine rastlanmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 1026. maddesi uyarınca terkin işlemi yapacak merci ise ilgili tapu sicil müdürlüğüdür. Bunun için tapuya başvurulması, hakkın yok olduğu ve sona erdiği belirtilerek terkin talebinde bulunulması, kadastro müdürlüğü elamanlarının zemine giderek hakkın sona erip ermediğini saptaması, bundan sonra da değişiklik beyannamesi düzenlenerek tapuya gönderilmesi gerekir. Yani terkinişleminin yapılacağı yer tapu sicil müdürlüğü olduğundan, doğrudan mahkemeden terkin istemiyle dava açılamaz.
Av. Samet SAYAN
İrtibat: (0262) 643 45 33, (0544) 604 54 76
Adres: Hacıhalil Mah. Atatürk Cad.No:13,D:11, Gebze/KOCAELİ
T.C. ADALET BAKANLIĞI
İç Denetim Birimi Başkanlığı
HUKUK REHBERİ
ANKARA-2013